Eigentümergemeinschaften, Zinshausbesitzerinnen und Zinshausbesitzer und Hausverwaltungen haben heute drei Möglichkeiten: Eigenleistung der Bewohner im Kehrturnus, eine angestellte Reinigungskraft oder einen Werkvertrag mit einer Hausbetreuungsfirma. Das frühere Modell, eine Hausbesorgerin oder einen Hausbesorger nach dem Hausbesorgergesetz anzustellen, steht für neue Dienstverhältnisse nicht mehr offen. Die Wahl hängt vor allem an drei Fragen: Wer übernimmt den Winterdienst samt Haftung, wer springt bei Urlaub und Krankheit ein, und wer kontrolliert die Arbeit?
Die drei Wege im Vergleich
| Kriterium | Kehrturnus der Bewohner | Angestellte Reinigungskraft | Firma per Werkvertrag |
|---|---|---|---|
| Rechtliche Form | Vereinbarung im Haus | Dienstverhältnis, für das das Hausbesorgergesetz nicht gilt | Werkvertrag |
| Räum- und Streupflicht nach § 93 StVO | bleibt bei den Eigentümern, solange sie niemand durch Vertrag übernimmt | bleibt bei den Eigentümern, solange sie niemand durch Vertrag übernimmt | die Firma tritt an die Stelle der Eigentümer, wenn sie die Pflicht durch Vertrag übernimmt (§ 93 Abs. 5 StVO) |
| Urlaub und Krankheit | muss das Haus selbst lösen | Eigentümerseite organisiert Ersatz | Sache der Firma, im Vertrag festlegen |
| Kontrolle | durch die Hausgemeinschaft | durch die Eigentümerseite als Arbeitgeberin | über Leistungsverzeichnis und Protokolle |
| Material und Geräte | stellen Bewohner oder Haus | stellt die Eigentümerseite | laut Angebot der Firma |
| Kosten | kein Entgelt, aber Zeit der Bewohner | Lohn und Lohnnebenkosten, Material, Verwaltungsaufwand | Monatspauschale; niedrigste veröffentlichte Anbieterpauschalen in Wien ab 198 € netto (Attensam, Bling Bling) |
| Pflichten als Arbeitgeber | keine | ja | keine |
Warum der Hausbesorger kein Modell mehr ist
Das Hausbesorgergesetz ist auf Dienstverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden, nicht mehr anzuwenden (§ 31 Abs. 5 HbG). Ältere Dienstverhältnisse laufen nach diesem Gesetz weiter. Wer heute jemanden für das Haus anstellt, begründet also ein Dienstverhältnis, für das das Hausbesorgergesetz nicht gilt. Was dann arbeitsrechtlich zu beachten ist, gehört in eine arbeitsrechtliche Beratung und ist nicht Thema dieses Artikels. Die Abgrenzung der Begriffe steht im Artikel Hausbetreuung, Hausverwaltung, Hausbesorger.
Kehrturnus: Eigenleistung der Bewohner
In kleinen Häusern reinigen die Bewohnerinnen und Bewohner das Stiegenhaus manchmal abwechselnd selbst. Das kostet kein Entgelt, braucht aber eine klare schriftliche Einteilung: wer, was, wann, wer bei Abwesenheit einspringt und wer Reinigungsmittel und Geräte stellt. Schwachstellen sind Urlaub, Krankheit, Wohnungswechsel und Streit darüber, ob gründlich genug gereinigt wurde.
Für den Winterdienst ist ein Kehrturnus schwer verlässlich zu organisieren. Die Gehsteige müssen täglich von 6 bis 22 Uhr von Schnee gesäubert und bei Schnee und Glatteis bestreut sein (§ 93 Abs. 1 StVO), auch an Werktagen, an denen alle in der Arbeit sind, und nach nächtlichem Schneefall schon ab 6 Uhr früh.
Angestellte Reinigungskraft
Eine Eigentümergemeinschaft oder ein Zinshausbesitzer kann eine Reinigungskraft anstellen. Die Eigentümerseite wird damit Arbeitgeberin, mit allen Pflichten aus dem Arbeitsrecht. Material, Geräte, Einteilung und Ersatz bei Urlaub oder Krankheit liegen ebenfalls bei ihr. Der Vorteil ist die direkte Weisung; der Nachteil ist, dass jeder Ausfall, jede Abrechnung und jede Nachbesetzung eigene Arbeit verursacht.
Firma per Werkvertrag
Eine Hausbetreuungsfirma erbringt die Leistungen, die im Leistungsverzeichnis stehen, und organisiert selbst, wer kommt und wer bei Ausfällen einspringt. In einer Entscheidung zum Haftungsprivileg nach § 333 ASVG hat der OGH den Winterdienst einer beauftragten Firma als werkvertragliche Leistungspflicht behandelt (2 Ob 33/13m). Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der angemessene Werklohn eines vom Vermieter bestellten Werkunternehmers als Kosten der Hausbetreuung verrechenbar (§ 23 Abs. 2 lit. b MRG). Worauf es im Vertrag ankommt, steht im Artikel Hausbetreuungsvertrag, was es kostet, im Artikel Was kostet Hausbetreuung in Wien?.
Winterdienst und Haftung
Die Eigentümer von Liegenschaften im Ortsgebiet müssen die angrenzenden Gehsteige von 6 bis 22 Uhr von Schnee und Verunreinigungen säubern und bei Schnee und Glatteis bestreuen (§ 93 Abs. 1 StVO). Übernimmt jemand diese Pflichten durch Vertrag, tritt er an ihre Stelle (§ 93 Abs. 5 StVO), und zwar auch zivilrechtlich (OGH RS0023328).
Die Haftung ist streng. Anrainer und die Unternehmen, die nach § 93 Abs. 5 StVO an ihre Stelle treten, sind keine Wegehalter und haften deshalb schon bei leichter Fahrlässigkeit:
„haben daher bei Verletzung ihrer Pflichten nach § 93 StVO auch für leichte Fahrlässigkeit einzustehen“
Der Eigentümer ist frei, wenn er die Pflichten einem Dritten übertragen hat und dessen Untüchtigkeit nicht erwiesen ist (OGH RS0023340). Verlangt wird, dass er entweder einen geeigneten Dritten beauftragt oder selbst in der Lage ist, die Pflichten zu erfüllen (OGH RS0030214). Wer sich auf Bewohner oder eigenes Personal verlässt, sollte deshalb klären, ob und wie die Pflicht übertragen ist. Ohne vertragliche Übernahme bleibt sie bei den Eigentümerinnen und Eigentümern.
Zwei Einschränkungen gelten auch bei einer Firma. Gegenüber Mieterinnen und Mietern bleibt die Räum- und Streupflicht eine Vertragspflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag (OGH RS0021318). Und nach der Wiener Winterdienst-Verordnung ist nur dann allein die Firma verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich, wenn Streuen oder Einkehren zur Gänze übertragen sind (§ 10 Abs. 2). Was bei einem Verstoß droht, steht im Artikel Was passiert bei Nichteinhaltung der Schneeräumpflicht?.
Vertretung und Kontrolle
Die Stiegenhausreinigung kann eine Woche ausfallen, der Winterdienst nicht. Bei Eigenleistung und eigenem Personal muss die Eigentümerseite für Urlaub, Krankheit und frühe Einsätze nach nächtlichem Schneefall selbst Ersatz organisieren. Bei einer Firma gehört die Vertretung in den Vertrag.
Kontrolle funktioniert über das Leistungsverzeichnis. Was vereinbart ist, lässt sich prüfen, etwa mit einem Protokoll im Aushang, Fotos oder einem monatlichen Bericht. Für die Hausverwaltung heißt das: Beschwerden aus dem Haus lassen sich an einer Liste abgleichen statt an Erinnerungen.
Kosten
Die Eigenleistung kostet kein Entgelt, aber Zeit, und sie verlagert Arbeit auf einzelne Bewohnerinnen und Bewohner. Eine Anstellung kostet Lohn samt Lohnnebenkosten, dazu Material, Geräte und den Aufwand der Verwaltung. Für Firmen nennen Wiener Anbieter Monatspauschalen ab 198 € netto (Attensam als Mindestpauschale, Bling Bling für Häuser bis 12 Parteien); Korkisch Facility nennt als Wiener Marktpreis für bis 10 Wohneinheiten 120 bis 280 € im Monat, ohne Angabe zur Umsatzsteuer. Stundensätze liegen bei 25 bis 45 € netto (Korkisch Facility) und ab 41,20 € netto (Bling Bling), Stand September 2026. Bei einer Firma steht der Monatspreis vorab fest und ändert sich nach der vereinbarten Anpassungsklausel.
Welcher Weg passt?
- Kehrturnus passt zu kleinen Häusern, wenn alle mitmachen und der Winterdienst anders gelöst ist.
- Eigene Reinigungskraft passt, wenn die Eigentümerseite Arbeitgeberpflichten übernehmen und Vertretung selbst organisieren will.
- Firma per Werkvertrag passt, wenn Winterdienst, Vertretung und Nachweise verlässlich laufen sollen, ohne selbst Personal zu führen.
- Mischformen sind möglich, etwa ein Kehrturnus im Stiegenhaus und eine Firma nur für den Winterdienst. Auch eine teilweise Übertragung der Pflichten nach § 93 StVO ist zulässig (OGH RS0121975).
Was HSG dabei übernimmt
HSG arbeitet mit schriftlichem Angebot und Leistungsverzeichnis nach einer Besichtigung. Im Winterdienst räumen und streuen wir im Auftrag, in der Saison von 1. November bis 15. April von 6 bis 22 Uhr, mit einem Einsatzprotokoll je Haus. Die vertragliche Übernahme der Pflichten nach § 93 Abs. 5 StVO bieten wir nach Bestätigung unserer Versicherung an; bis dahin bleibt die Pflicht bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Mehr auf den Seiten Hausbetreuung Wien und Winterdienst Wien.