Ein Hausbetreuungsvertrag sollte fünf Teile haben: ein Leistungsverzeichnis mit Flächen, Tätigkeiten und Häufigkeit; die Vertragsdaten mit Laufzeit, Kündigung, Preis und Preisanpassung; Regeln zu Nachweisen und Meldungen; die Organisation mit Ansprechpersonen, Vertretung und Schlüsseln; und, wenn vereinbart, den Winterdienst als eigenen Teil. Veröffentlichte Vertragsdaten gibt es in Wien kaum. Bling Bling nennt 12 Monate Laufzeit, Kündigung drei Monate vor Ablauf und vier Wochen Probelauf, BGN eine Preisanpassung von 3,9 % für 2026 (Stand September 2026).
Leistungsverzeichnis: Flächen, Tätigkeiten, Häufigkeit
Das Leistungsverzeichnis entscheidet, was Sie für den Monatspreis bekommen. Es sollte für jede Fläche drei Fragen beantworten: Was wird gemacht, wie oft, und was ist ausdrücklich nicht enthalten?
| Bereich | Tätigkeit | Häufigkeit (Beispiel) | Nicht enthalten (Beispiel) |
|---|---|---|---|
| Stiegenhaus | kehren, feucht wischen, Handläufe, Lichtschalter, Postkästen | wöchentlich | außergewöhnliche Verschmutzung; Grundreinigung getrennt vereinbart |
| Fenster in Allgemeinflächen | putzen vom Boden oder mit Steighilfe | zweimal im Jahr | Fenster, die Sicherheitsvorkehrungen nach dem ASchG brauchen |
| Lift | Kabine und Türen reinigen | wöchentlich | Reparatur und qualifizierte Überprüfung der Anlage |
| Keller, Waschküche, Dachboden | Gänge kehren, Sichtkontrolle | monatlich | Kellerabteile der Parteien |
| Müllraum | Tonnen bereitstellen und zurückstellen, Raum reinigen | nach Abfuhrplan | Abtransport von Sperrmüll |
| Hof, Gehsteig | kehren, Verunreinigungen entfernen | wöchentlich | Fassadenreinigung |
| Grünflächen | Rasen mähen, Laub rechen, gießen | nach Saison | Baumschnitt, Strauchschnitt, Vertikutieren |
| Haustechnik | Leuchtmittel tauschen, Heizung ein- und ausschalten, Schäden melden | bei jedem Durchgang | Reparaturen an Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsanlagen |
Die Häufigkeiten sind Beispiele, keine Vorgabe. Aus veröffentlichten Angeboten stammen die Werte für Stiegenhaus, Müllraum und Fenster, die übrigen sind angenommen: Bling Bling nennt für Häuser bis 12 Parteien Stiegenhaus und Müllraum wöchentlich und die Fenster in Allgemeinflächen zweimal im Jahr. GRW nennt für das Stiegenhaus bis 10 Parteien eine Reinigung pro Woche, bei 10 bis 30 Parteien zwei bis drei.
Ein Teil der Spalte „nicht enthalten“ ist gewerberechtlich vorgegeben. Die Bundesliste der freien Gewerbe umfasst bei der Hausbetreuung die Reinigung nur, soweit sich die Verschmutzung aus der regelmäßigen und bestimmungsgemäßen Benützung ergibt; außergewöhnliche Verschmutzung ist davon nicht erfasst. Sie nimmt Kellerabteile aus und erlaubt Fensterputzen nur ohne Sicherheitsvorkehrungen nach dem ASchG. Fassadenreinigung (§ 94 Z 13 GewO), Baum- und Strauchschnitt, Vertikutieren (§ 94 Z 24 GewO) und Reparaturen an Anlagen gehören nicht zur Hausbetreuung.
Laufzeit, Kündigung und Probelauf
Veröffentlichte Vertragsbedingungen sind selten. Bling Bling nennt als Standard 12 Monate Laufzeit mit automatischer Verlängerung, kündbar drei Monate vor Ablauf, und bietet einen Probelauf von vier Wochen an. GRW regelt in seinen Winterdienst-Bedingungen die Saison von 1. November bis 15. April, eine automatische Verlängerung und eine Kündigung mit 14 Tagen Frist zum 30. Juni. Das sind Beispiele einzelner Anbieter, keine Empfehlung und keine gesetzliche Vorgabe.
Im Vertrag sollte stehen: Beginn, Laufzeit, ob und wie er sich verlängert, Kündigungsfrist und Termin, die Form der Kündigung und was nach einem Probelauf gilt.
Preis und Preisanpassung
Halten Sie den Preis mit Einheit und Umsatzsteuer fest, also etwa „pro Monat, netto, zuzüglich 20 % USt“. Dazu gehört, was extra kostet: Sondereinsätze, Material, Anfahrt und der Stundensatz für Zusatzarbeiten. Marktpreise stehen im Artikel Was kostet Hausbetreuung in Wien?.
Für die jährliche Anpassung nutzen die Anbieter mit veröffentlichten Regeln zwei Bezugsgrößen. GRW bindet den Winterdienstpreis an den Verbraucherpreisindex 2020, passt jährlich zum 1. Oktober an und schließt eine Senkung aus. BGN hat die Hausbetreuung mit 1. Jänner 2026 um 3,9 % angehoben und das mit dem Kollektivvertrag und einem Kostenerhöhungsschreiben der Wirtschaftskammer begründet. Regeln Sie im Vertrag die Bezugsgröße, den Stichtag, die Ankündigung und ob die Anpassung auch nach unten wirkt.
Nachweise und Protokolle
Ein Protokoll zeigt, wann was gemacht wurde. Das hilft bei Beschwerden im Haus und im Winterdienst im Schadensfall. A.S.S. nennt ein Reinigungsprotokoll im Aushang, Bling Bling Fotos je Schicht und einen monatlichen Bericht. GRW verpflichtet sich in den Winterdienst-Bedingungen zu einem Einsatzprotokoll mit Datum, Beginn und Ende, Maßnahme, Streumittel und Menge sowie Personal und bewahrt es mindestens drei Jahre auf. Legen Sie fest, was protokolliert wird, wer es bekommt und wie lange es aufbewahrt wird.
Ansprechpartner, Meldungen und Vertretung
Nennen Sie auf beiden Seiten eine Ansprechperson mit Erreichbarkeit. Legen Sie fest, wie Schäden gemeldet werden, etwa mit Foto und Ort, und an wen. Für Urlaub und Krankheit sollte der Vertrag klarstellen, dass die vereinbarte Leistung trotzdem erbracht wird. BGN wirbt mit einer automatischen Krankheits- und Urlaubsvertretung; verbindlich ist aber nur, was im Vertrag steht.
Schlüssel
Schlüssel werden mit Übergabeprotokoll ausgegeben: welche Schlüssel, wie viele, Nummern von Sicherheitsschlüsseln, Datum und Unterschrift. Der Vertrag sollte regeln, wie die Firma sie aufbewahrt, wer Zugriff hat, was bei Verlust geschieht und dass alle Schlüssel am Vertragsende zurückkommen.
Wechsel des Anbieters
Ein Wechsel braucht einen Stichtag, an dem der alte Vertrag endet und der neue beginnt. Dazu gehören die Rückgabe der Schlüssel gegen Protokoll, die Übergabe von Protokollen und offenen Schadensmeldungen und eine Begehung mit dem neuen Anbieter. Beim Winterdienst ist eine Lücke heikel: Hat niemand die Pflichten nach § 93 StVO durch Vertrag übernommen, liegen sie bei den Eigentümerinnen und Eigentümern der Liegenschaft (§ 93 Abs. 1 und 5 StVO). Ein Wechsel während der Saison sollte deshalb nahtlos geplant sein.
Wer unterschreibt?
Im Wohnungseigentum ist die Eigentümergemeinschaft Vertragspartnerin; sie kann in Angelegenheiten der Verwaltung Verbindlichkeiten eingehen (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter vertritt sie nach außen unbeschränkbar und folgt den Weisungen der Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Ob der Abschluss oder Wechsel eines Hausbetreuungsvertrags zur ordentlichen Verwaltung gehört, nennt das WEG nicht ausdrücklich; die Aufzählung in § 28 Abs. 1 WEG erwähnt ihn nicht. Klären Sie deshalb vor der Unterschrift mit der Verwaltung, ob ein Beschluss der Eigentümerinnen und Eigentümer vorliegen soll. Die Kosten tragen sie nach Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1 WEG).
Im Zinshaus ist die Eigentümerin oder der Eigentümer Vertragspartner; oft unterschreibt die beauftragte Hausverwaltung.
Winterdienst als eigener Vertragsteil
Die Eigentümer müssen die Gehsteige entlang ihrer Liegenschaft täglich von 6 bis 22 Uhr von Schnee säubern und bei Schnee und Glatteis bestreuen (§ 93 Abs. 1 StVO). Wer diese Pflichten durch Vertrag übernimmt, tritt an ihre Stelle (§ 93 Abs. 5 StVO), auch zivilrechtlich (OGH RS0023328). Eine teilweise Übertragung ist möglich (OGH RS0121975). Verwaltungsstrafrechtlich ist nach der Wiener Winterdienst-Verordnung aber nur dann allein die Firma verantwortlich, wenn Streuen oder Einkehren zur Gänze übertragen sind (§ 10 Abs. 2).
Die Stadt Wien empfiehlt, im Vertrag die Übernahme der Pflichten aus § 93 StVO, der Gehsteigverordnung und der Winterdienst-Verordnung samt Einkehrpflicht ausdrücklich zu regeln und widersprechende Geschäftsbedingungen auszuschließen. Der Winterdienst gehört deshalb in einen eigenen Vertragsteil mit Saison, Flächen samt Plan, Streumittel, Einkehren des Splitts, Protokoll und einer Liste, was nicht enthalten ist; GRW nennt etwa verparkte Flächen, Schneeabtransport sowie Dach und Eiszapfen. Wie Sie das vor der Saison vorbereiten, steht im Artikel Winterdienst vorbereiten.
Checkliste für den Hausbetreuungsvertrag
- Vertragsparteien: Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, oder Eigentümerin bzw. Eigentümer, und die Firma mit ihrer Gewerbeberechtigung.
- Objekt: Adresse, Stiegen, Geschoße, Zahl der Parteien, Lift, Allgemeinräume, Außenflächen.
- Leistungsverzeichnis je Fläche: Tätigkeit, Häufigkeit, nicht enthalten.
- Preis mit Einheit, netto und brutto, und was extra kostet.
- Preisanpassung: Bezugsgröße, Stichtag, Ankündigung.
- Beginn, Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfrist, Form der Kündigung, Probelauf.
- Nachweise: Protokoll, Fotos, Bericht, Aufbewahrungsdauer.
- Ansprechpersonen und Weg für Schadensmeldungen.
- Vertretung bei Urlaub und Krankheit.
- Schlüssel: Übergabeprotokoll, Aufbewahrung, Verlust, Rückgabe.
- Winterdienst als eigener Teil: Flächen, Saison, Übernahme der Pflichten nach § 93 Abs. 5 StVO, Protokoll.
- Vertragsende: Rückgabe von Schlüsseln und Unterlagen, Übergabe an den neuen Anbieter.
Was HSG dabei übernimmt
HSG schickt nach der Besichtigung ein schriftliches Angebot mit Leistungsverzeichnis. Im Winterdienst gilt die Saison von 1. November bis 15. April, geräumt und gestreut wird im Auftrag von 6 bis 22 Uhr, mit Einsatzprotokoll je Haus (Uhrzeit, Foto, Wetter, Maßnahme). Die vertragliche Übernahme der Pflichten nach § 93 Abs. 5 StVO bieten wir nach Bestätigung unserer Versicherung an; bis dahin bleibt die Pflicht bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Mehr auf den Seiten Hausbetreuung Wien und Winterdienst Wien.