Kurz gesagt: Die Hausbetreuung arbeitet im Haus, die Hausverwaltung verwaltet es. Die Hausbetreuung reinigt Stiegenhaus und Lift, stellt Mülltonnen bereit, räumt den Gehsteig und meldet Schäden. Die Hausverwaltung vertritt die Eigentümerseite, schließt Verträge mit Dienstleistern und rechnet ab. Hausbesorgerinnen und Hausbesorger sind Dienstnehmer nach dem Hausbesorgergesetz; neue Dienstverhältnisse nach diesem Gesetz gibt es seit Juli 2000 nicht mehr. Facility Management ist die Steuerung aller Leistungen rund um ein Gebäude.
Wer macht was: die Abgrenzung in einer Tabelle
| Begriff | Grundlage | Aufgabe | Typische Beispiele |
|---|---|---|---|
| Hausbetreuung | § 23 MRG; freies Gewerbe „Hausbetreuung“ laut Bundesliste | Reinigung und einfache Wartung der Allgemeinteile, Gehsteig samt Schneeräumung, Beaufsichtigung | Stiegenhaus wischen, Mülltonnen bereitstellen, Leuchtmittel tauschen, Schnee räumen |
| Hausverwaltung | § 20 WEG für den Verwalter im Wohnungseigentum | Verwaltung der Liegenschaft, Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen | Verträge mit Dienstleistern, Betriebskostenabrechnung, Umsetzen von Beschlüssen |
| Hausbesorger | Hausbesorgergesetz, nur für Dienstverhältnisse vor dem 1. Juli 2000 | Betreuung des Hauses im Dienstverhältnis | bestehende alte Dienstverhältnisse |
| Facility Management | Bundesliste: umfassendes Facility Management ist den Immobilienverwaltern vorbehalten | Steuerung aller Gebäudeleistungen, oft mit Technik | Wartungsverträge, Energie, Flächenmanagement |
Was ist Hausbetreuung?
Das Mietrechtsgesetz beschreibt, was zur Hausbetreuung gehört: die Reinigung und Wartung der gemeinsam benützten Räume, Flächen und Anlagen, die Betreuung der Gehsteige samt Schneeräumung und die Beaufsichtigung von Haus und Liegenschaft.
„der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft“
Gewerberechtlich ist Hausbetreuung ein freies Gewerbe. Die Bundesliste der freien Gewerbe führt es als „Hausbetreuung, bestehend in der Durchführung einfacher Reinigungstätigkeiten einschließlich objektbezogener einfacher Wartungstätigkeiten“. Für freie Gewerbe ist kein Befähigungsnachweis nötig (§ 5 Abs. 2 GewO).
Daraus folgen klare Grenzen. Zur Hausbetreuung gehören laut Bundesliste die Reinigung von Stiegen, Gängen, Kellern (ohne Kellerabteile), Waschküchen, Trockenräumen und Liften in Wohngebäuden, das Schneeräumen, die Reinigung von Gehsteigen, Höfen und Parkplätzen, einfache Gartenarbeit (Rasenmähen, Laubrechen, Gießen) und einfache Haustechnik wie der Tausch von Glühbirnen. Nicht dazu gehören Fassaden- und Büroreinigung (Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger, § 94 Z 13 GewO), Baumschnitt, Strauchschnitt und Vertikutieren (Gärtner, § 94 Z 24 GewO) sowie Reparaturen und qualifizierte Überprüfungen von Anlagen. Wo die technische Grenze genau liegt, erklärt der Artikel Kleinreparaturen in der Hausbetreuung.
Was macht die Hausverwaltung?
Im Wohnungseigentum ist die Eigentümergemeinschaft die Vertragspartnerin in Verwaltungsangelegenheiten. Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter verwaltet die Liegenschaft und vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen, und zwar unbeschränkbar; an Weisungen der Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer ist er gebunden (§ 20 Abs. 1 WEG).
Für die Hausbetreuung heißt das: Den Vertrag mit der Hausbetreuungsfirma schließt die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Die Firma führt aus, was im Leistungsverzeichnis steht, und meldet Schäden an die Verwaltung. Ob und bei wem eine Reparatur beauftragt wird, entscheidet die Verwaltung, nicht die Hausbetreuung.
Im Zinshaus beauftragt die Eigentümerin oder der Eigentümer eine Hausverwaltung oder verwaltet selbst. Wo die Betriebskostenregeln des MRG gelten, muss der Vermieter die Betriebskosten eines Jahres bis 30. Juni des Folgejahres abrechnen (§ 21 Abs. 3 MRG). Auch diese Abrechnung ist Sache der Verwaltung, nicht der Hausbetreuung.
Hausbesorger: gilt das Hausbesorgergesetz noch?
Das Hausbesorgergesetz ist auf Dienstverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden, nicht mehr anzuwenden. Für ältere Dienstverhältnisse gilt es weiter, einschließlich späterer Änderungen des Gesetzes.
„Dieses Bundesgesetz ist auf Dienstverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen werden, nicht mehr anzuwenden.“
Hausbesorgerinnen und Hausbesorger nach diesem Gesetz gibt es in Wien daher nur noch dort, wo das Dienstverhältnis vor dem 1. Juli 2000 abgeschlossen wurde. Wer heute jemanden für das Haus anstellt, begründet ein Dienstverhältnis, für das das Hausbesorgergesetz nicht gilt. Die Alternative ist ein Vertrag mit einer Hausbetreuungsfirma. Für diesen Fall bestimmt das MRG, dass der angemessene Werklohn eines vom Vermieter bestellten Werkunternehmers verrechenbar ist (§ 23 Abs. 2 lit. b MRG). Welche Wege es gibt und wie sie sich unterscheiden, zeigt der Artikel Hausbetreuung selbst organisieren oder vergeben.
Facility Management und Objektbetreuung
Facility Management meint die Steuerung aller Leistungen rund um ein Gebäude, von der Reinigung über Wartungsverträge bis zur Energie. Umfassendes Facility Management gehört laut Bundesliste der freien Gewerbe nicht zur Hausbetreuung, sondern ist den Immobilienverwaltern vorbehalten.
Unter Objektbetreuung und Gebäudebetreuung bieten Wiener Anbieter vor allem Kontrollgänge, Schadensmeldungen und den Zugang für Professionisten an. Vieles davon deckt sich mit der Beaufsichtigung von Haus und Liegenschaft, die § 23 Abs. 1 MRG zur Hausbetreuung zählt. Wie wir die Begriffe trennen, steht auf der Seite Objektbetreuung Wien.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnhausanlage mit 30 Wohnungen im Wohnungseigentum: Die Eigentümergemeinschaft ist Vertragspartnerin der Hausbetreuung, der Verwalter handelt für sie. Die Hausbetreuung reinigt das Stiegenhaus wöchentlich, räumt im Winter den Gehsteig und meldet einen defekten Türschließer. Die Verwaltung beauftragt einen Schlosser. Die Kosten tragen die Eigentümerinnen und Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 32 Abs. 1 WEG).
Die Pflicht, den Gehsteig von 6 bis 22 Uhr zu räumen und bei Glätte zu streuen, trifft zunächst die Eigentümer der Liegenschaft (§ 93 Abs. 1 StVO). Übernimmt die Hausbetreuung sie durch Vertrag, tritt sie an deren Stelle (§ 93 Abs. 5 StVO).
Was HSG dabei übernimmt
HSG ist ein Hausbetreuungsbetrieb: Reinigung der Allgemeinflächen, einfache Haustechnik, Kontrollgänge und Winterdienst im Auftrag. Die vertragliche Übernahme der Pflichten nach § 93 Abs. 5 StVO bieten wir nach Bestätigung unserer Versicherung an; bis dahin bleibt die Pflicht bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Verwaltung, Beschlüsse und Abrechnung bleiben bei der Hausverwaltung, Reparaturen bei befugten Professionisten. Die Leistungen stehen auf den Seiten Hausbetreuung Wien und Objektbetreuung Wien.