Maßstab für die Rückgabe ist § 1109 ABGB: Die Wohnung ist so zurückzugeben, wie sie übernommen wurde, abzüglich der gewöhnlichen Abnützung. Der Mietvertrag kann davon abweichen, aber nicht beliebig: Eine vorformulierte Pflicht, die Wohnung weiß ausgemalt zurückzugeben, hat der OGH für unwirksam erklärt (RS0127701). Für Schäden haften Mieterinnen und Mieter nur bei Verschulden, und der Vermieter muss Ersatz binnen einem Jahr nach der Rückgabe gerichtlich fordern (§ 1111 ABGB). Eine Endreinigung kostet laut hausfeen 190 bis 280 Euro für eine Zweizimmerwohnung mit 50 m², ohne Fenster und ohne Angabe zur Umsatzsteuer (Stand September 2026).
Was das Gesetz verlangt
„in dem Zustand, in welchem er sie übernommen hat“
§ 1109 ABGB verlangt, die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurde, oder so, wie sie im Inventar beschrieben ist. Die Bestimmung ist dispositiv (OGH RS0020737): Der Mietvertrag kann anderes regeln, allerdings mit Grenzen, die der OGH vor allem bei Ausmalklauseln gezogen hat.
| Zustand bei der Rückgabe | Wer dafür einsteht | Grundlage |
|---|---|---|
| gewöhnliche Abnützung durch vertragsgemäßen Gebrauch | nicht die Mieterin oder der Mieter | OGH RS0020760 |
| übermäßige Abnützung oder Missbrauch | Mieterin oder Mieter | OGH RS0020760 |
| Schaden aus Verschulden, auch eines Untermieters | Mieterin oder Mieter | § 1111 Satz 1 ABGB |
| Schaden durch Zufall | nicht die Mieterin oder der Mieter | § 1111 Satz 1 ABGB |
Ersatzansprüche wegen Beschädigung muss der Vermieter längstens binnen einem Jahr nach der Rückgabe gerichtlich geltend machen, sonst erlöschen sie (§ 1111 Satz 2 ABGB).
Ausmalen und Böden
„Bei bloß gewöhnlicher Abnutzung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Bestandobjekt neu ausgemalt oder mit abgeschliffenen und neu versiegelten Holzböden zurückzustellen.“
Eine Formularklausel, nach der die Wohnung „ordnungsgemäß“ in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen ist, bevorzugt einseitig den Vermieter und ist unwirksam, und zwar in allen Anwendungsbereichen des MRG (OGH RS0127701). Ob eine einzeln ausgehandelte Ausmalpflicht hält, beurteilt der OGH nicht einheitlich: 10 Ob 79/07a ließ sie zu, spätere Entscheidungen (6 Ob 104/09a, 2 Ob 215/10x) sehen im Vollanwendungsbereich des MRG dafür keine sachliche Rechtfertigung (RS0122542). Steht eine solche Klausel in Ihrem Vertrag, lassen Sie sie im Einzelfall prüfen.
Was „besenrein“ bedeutet
Das Wort steht in keinem Gesetz. Es ist eine übliche Klausel in Mietverträgen; eine Definition durch den OGH haben wir nicht gefunden. Gesetzlicher Maßstab bleibt § 1109 ABGB. Im Alltag versteht man unter besenrein meist eine leer geräumte Wohnung ohne Müll, mit gekehrten oder gesaugten Böden und ohne groben Schmutz. Ob darüber hinaus etwa Fenster oder Backrohr geputzt sein müssen, sagt das Wort allein nicht. Weil § 1109 auf den Zustand bei der Übernahme abstellt, ist das Übernahmeprotokoll der beste Anhaltspunkt: Wurde die Wohnung gereinigt übergeben, sollte sie auch gereinigt zurückkommen.
Drei Stufen: besenrein, Endreinigung, Grundreinigung
Anbieter verwenden die Begriffe unterschiedlich. In diesem Artikel meinen wir damit:
| Stufe | Umfang | Sinnvoll, wenn |
|---|---|---|
| besenrein | leer geräumt, Müll entfernt, Böden gekehrt oder gesaugt, grober Schmutz weg | der Vertrag nur das verlangt oder die Wohnung ohnehin saniert wird |
| Endreinigung | zusätzlich Küche und Bad gründlich, Böden feucht gewischt, Staub auch oben auf Kästen, Fensterbänke, Heizkörper, Türen, Fenster innen | die Wohnung sauber übernommen wurde oder gleich wieder vermietet wird |
| Grundreinigung | zusätzlich Entkalken, Fugen, Backrohr und Dunstabzug gründlich, Kästen innen, Fenster samt Rahmen | nach langer Mietdauer, bei starker Verschmutzung oder vor einer Neuvermietung |
Checkliste nach Räumen
Küche
- Kochfeld, Backrohr samt Blechen und Rost
- Dunstabzug außen, Fettfilter gereinigt oder getauscht
- Kühlschrank leer, abgetaut und ausgewischt; bei abgeschaltetem Strom die Tür einen Spalt offen lassen
- Spüle und Armatur entkalkt, Fliesenspiegel
- Kästen und Laden innen ausgewischt
Bad und WC
- WC, Waschbecken, Dusche oder Wanne entkalkt
- Fugen, Armaturen, Spiegel und Fliesen
- Abflüsse frei von Haaren
Böden und Wohnräume
- Böden gesaugt und feucht gewischt, Holz nur nebelfeucht
- Sesselleisten, Türen, Türstöcke, Griffe und Lichtschalter
- Staub oben auf Einbaukästen
Fenster und Heizkörper
- Fenster innen samt Rahmen und Fensterbänken
- Heizkörper, auch zwischen den Rippen
- Fenster außen nur, soweit sie ohne Absturzsicherung erreichbar sind
Balkon, Keller und Abteile
- Balkon oder Loggia gekehrt
- Keller- und Dachbodenabteil leer, sofern mitvermietet
Übergabeprotokoll mit Fotos
Ein Protokoll mit Fotos schützt beide Seiten, weil es festhält, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Hinein gehören:
- Datum, Uhrzeit und Anwesende
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme, jeweils mit Foto
- Zahl und Art der zurückgegebenen Schlüssel
- Zustand Raum für Raum, Mängel mit Übersichts- und Nahaufnahme
- was in der Wohnung bleibt, etwa Einbauküche oder Lampen
- Unterschriften beider Seiten und je eine Kopie
Legen Sie das Übernahmeprotokoll vom Einzug daneben. Was schon bei der Übernahme beschädigt war, gehört nach § 1109 ABGB zum Ausgangszustand.
Sicht der Vermietenden und Hausverwaltungen
Für Vermietende zählt vor allem, wie schnell die Wohnung wieder vermietbar ist. Eine sinnvolle Reihenfolge:
- Übergabe mit Protokoll, Fotos, Schlüsseln und Zählerständen.
- Mängel sichten: Ersatz gibt es nur für übermäßige Abnützung und verschuldete Schäden (OGH RS0020760, § 1111 ABGB).
- Ausmalen und kleine Reparaturen planen; bei gewöhnlicher Abnützung ist die Mieterin oder der Mieter zum Ausmalen grundsätzlich nicht verpflichtet (OGH RS0127699).
- Endreinigung oder Grundreinigung erst nach diesen Arbeiten, damit Staub und Farbreste nicht in der sauberen Wohnung bleiben.
- Besichtigungen in der gereinigten Wohnung.
Ersatzansprüche wegen Beschädigung sind binnen einem Jahr nach der Rückgabe gerichtlich geltend zu machen (§ 1111 ABGB). Das Protokoll mit Fotos ist dafür die wichtigste Unterlage.
Was kostet die Endreinigung?
Die Werte stammen von den Websites der Anbieter, Stand September 2026. Ob netto oder brutto, geben beide nicht an. Die Tabelle zeigt die Richtwerte der Vermittlungsplattform hausfeen für Pauschalen:
| Wohnung | ohne Fenster | mit Fenstern außen |
|---|---|---|
| Garçonnière, 25 m² | 130 bis 180 € | 160 bis 220 € |
| 2 Zimmer, 50 m² | 190 bis 280 € | 230 bis 340 € |
| 3 Zimmer, 75 m² | 260 bis 380 € | 310 bis 450 € |
| 4 Zimmer, 100 m² | 330 bis 480 € | 390 bis 580 € |
Hausfeen nennt außerdem Stundensätze von 30 bis 40 Euro. ReinVision nennt ab 299 Euro für kleinere Wohnungen, als Fixpreis nach Größe und Zustand. Den Preis treiben laut hausfeen vor allem der Verschmutzungsgrad, ob noch Einrichtung in der Wohnung steht, Balkon und Keller sowie die Fenster außen. Für die Stufe besenrein und für eine Grundreinigung nennen die untersuchten Anbieter keine eigenen Wohnungspreise; eine Grundreinigung lässt sich über den Stundensatz abschätzen.
Was HSG dabei übernimmt
HSG reinigt Wohnungen vor der Übergabe in allen 23 Wiener Bezirken. Wohnungsreinigung mit haushaltsüblichen Mitteln gehört zum freien Gewerbe der Hausbetreuung; Fenster putzen wir, soweit sie vom Boden aus oder mit einer Steighilfe ohne Absturzsicherung erreichbar sind. Umfang und Preis stehen im schriftlichen Angebot mit Leistungsverzeichnis, das wir nach einer Besichtigung erstellen. Mehr auf der Seite Wohnungsübergabe Wien.