Ob Mieterinnen und Mieter die Kosten der Hausbetreuung zahlen, hängt davon ab, welche Teile des Mietrechtsgesetzes für ihre Wohnung gelten. Im Vollanwendungsbereich sind die angemessenen Kosten der Hausbetreuung einschließlich der Schneeräumung am Gehsteig Betriebskosten (§ 21 Abs. 1 Z 8 und § 23 MRG). Die Betreuung von Grünanlagen ist dagegen eine besondere Aufwendung nach § 24 Abs. 2 MRG, die Mieterinnen und Mieter mit Benützungsrecht ebenfalls anteilig tragen (§ 24 Abs. 1 MRG). Im Teilanwendungsbereich gelten diese Paragrafen nicht, dort entscheidet der Mietvertrag (§ 1 Abs. 4 MRG). Zwischen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt (§ 32 Abs. 1 WEG).
Überblick
| Kostenart | MRG voll anwendbar | MRG nur teilweise anwendbar | Wohnungseigentum, unter den Eigentümern |
|---|---|---|---|
| Hausbetreuung: Reinigung, Wartung, Beaufsichtigung | Betriebskosten, § 21 Abs. 1 Z 8 und § 23 Abs. 1 MRG | laut Mietvertrag, § 1 Abs. 4 MRG | nach Miteigentumsanteilen, § 32 Abs. 1 WEG |
| Schneeräumung am Gehsteig durch eine Firma | Teil der Hausbetreuung, angemessener Werklohn, § 23 Abs. 2 lit. b MRG | laut Mietvertrag | nach Miteigentumsanteilen |
| Betreuung von Grünanlagen | besondere Aufwendung, anteilig für Mieter mit Benützungsrecht, § 24 Abs. 1 und 2 MRG | laut Mietvertrag | nach Miteigentumsanteilen |
Was das MRG zur Hausbetreuung sagt
§ 21 Abs. 1 MRG zählt auf, was Betriebskosten sind. Die Hausbetreuung steht in Ziffer 8:
„die im § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung“
§ 23 Abs. 1 MRG beschreibt, was dazugehört: die Reinigung und Wartung der gemeinsam benützten Räume, Flächen und Anlagen, die Betreuung der Gehsteige, die in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallen, einschließlich der Schneeräumung, und die Beaufsichtigung von Haus und Liegenschaft. Erledigt ein vom Vermieter bestellter Werkunternehmer die Hausbetreuung, also eine Firma, ist der angemessene Werklohn verrechenbar (§ 23 Abs. 2 lit. b MRG).
Beide Bestimmungen sprechen von angemessenen Kosten. Als Anhaltspunkt helfen Vergleichsangebote und veröffentlichte Marktpreise, zusammengestellt im Artikel Was kostet Hausbetreuung in Wien?.
Winterdienst: zahlen Mieter die Schneeräumung?
Die Schneeräumung auf den Gehsteigen, für die der Liegenschaftseigentümer zuständig ist, nennt § 23 Abs. 1 MRG ausdrücklich als Teil der Hausbetreuung. Die Anrainerpflicht für Gehsteige regelt § 93 Abs. 1 StVO: Eigentümer von Liegenschaften im Ortsgebiet müssen dafür sorgen, dass die dem öffentlichen Verkehr dienenden Gehsteige und Gehwege, die höchstens 3 m entfernt sind, entlang der ganzen Liegenschaft von 6 bis 22 Uhr von Schnee und Verunreinigungen gesäubert und bei Schnee und Glatteis bestreut sind.
Beauftragt der Vermieter dafür eine Firma, ist ihr angemessener Werklohn als Teil der Hausbetreuung verrechenbar (§ 23 Abs. 2 lit. b MRG). Im Vollanwendungsbereich des MRG sind diese Kosten damit Betriebskosten nach § 21 Abs. 1 Z 8 MRG. Gegenüber Mieterinnen und Mietern ist die Räum- und Streupflicht zugleich eine Vertragspflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag (OGH RS0021318).
Für eine nachvollziehbare Abrechnung sollte die Rechnung des Winterdienstes Flächen und Leistungen einzeln ausweisen, getrennt von der übrigen Hausbetreuung. Worauf es im Winterdienstvertrag ankommt, steht auf der Seite Winterdienst Wien.
Gartenpflege: besondere Aufwendung, aber ebenfalls umlegbar
Die Betreuung von Grünanlagen ordnet das MRG nicht den Betriebskosten nach § 21 zu, sondern den besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen:
„Zu den besonderen Aufwendungen im Sinn des Abs. 1 zählen auch die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen“
Umlegbar ist sie trotzdem. Darf eine Hauptmieterin oder ein Hauptmieter die Grünanlage benützen, bestimmt sich der Anteil an ihren Kosten nach den Grundsätzen des § 17 MRG, also in der Regel nach der Nutzfläche (§ 24 Abs. 1 MRG). Für die Abrechnung gilt § 21 Abs. 3 bis 5 MRG sinngemäß (§ 24 Abs. 3 MRG), also auch die Frist bis 30. Juni.
Für die Praxis heißt das: Die Gartenpflege sollte im Angebot und auf der Rechnung getrennt von der übrigen Hausbetreuung stehen, damit die Hausverwaltung sie nach § 24 MRG statt nach § 21 MRG zuordnen kann. Das gilt auch für Pauschalen, die Grünraum mitenthalten, wie die Stufe ab 12 Parteien bei Bling Bling. Welche Gartenarbeiten zur Hausbetreuung gehören und welche dem Gärtner vorbehalten sind, steht auf der Seite Gartenpflege Wien.
Teilanwendungsbereich: der Mietvertrag entscheidet
Nicht jede Mietwohnung fällt unter die Betriebskostenregeln des MRG. Im Teilanwendungsbereich, etwa bei frei finanzierten Neubauten mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, gelten die §§ 21 bis 24 MRG nicht (§ 1 Abs. 4 MRG). Welche Kosten Mieterinnen und Mieter dort tragen, regelt der Mietvertrag. Ob eine Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich fällt, hängt unter anderem von Baubewilligung und Finanzierung ab; im Zweifel klärt das eine Rechtsberatung.
Abrechnung bis 30. Juni
Wo § 21 MRG gilt, muss der Vermieter die Betriebskosten eines Kalenderjahres spätestens bis 30. Juni des folgenden Jahres abrechnen (§ 21 Abs. 3 MRG). Für die Hausbetreuung heißt das: Rechnungen je Haus und nach Leistungen getrennt erleichtern der Hausverwaltung die fristgerechte Abrechnung. Beim Winterdienst hilft es, wenn die Rechnung zeigt, welcher Teil der Saison von November bis April auf welches Kalenderjahr entfällt.
Wohnungseigentum: Aufteilung nach Miteigentumsanteilen
Im Wohnungseigentum tragen die Eigentümerinnen und Eigentümer die Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 32 Abs. 1 WEG). Das betrifft Hausbetreuung, Winterdienst und Gartenpflege gleichermaßen. Einen anderen Schlüssel können sämtliche Wohnungseigentümer schriftlich vereinbaren (§ 32 Abs. 2 WEG). Bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten kann ihn auch das Gericht auf Antrag neu festsetzen (§ 32 Abs. 5 WEG).
Ein Rechenbeispiel mit dem veröffentlichten Preis von Bling Bling (498 € netto, vom Anbieter auf 598 € brutto gerundet, im Monat für 24 Parteien, Stand September 2026) und angenommenen Anteilen: Im Jahr sind das 7.176 € brutto. Eine Wohnung mit 50/1.000 Anteilen trägt davon 358,80 €, also 29,90 € im Monat. Eine Wohnung mit 30/1.000 Anteilen trägt 215,28 € im Jahr.
Vermietet eine Eigentümerin ihre Wohnung, zahlt sie ihren Anteil an die Eigentümergemeinschaft. Ob sie ihn an ihre Mieterin weitergeben kann, richtet sich nach dem MRG oder nach dem Mietvertrag, je nachdem, ob die §§ 21 bis 24 MRG für die Wohnung gelten.
Was HSG dabei übernimmt
HSG erstellt das Angebot nach einer Besichtigung schriftlich mit Leistungsverzeichnis. Bitten Sie uns wie jeden Anbieter, Hausbetreuung, Winterdienst und Gartenpflege als getrennte Positionen auszuweisen, damit die Zuordnung nach § 21 und § 24 MRG einfach bleibt. Die Leistungen stehen auf den Seiten Hausbetreuung Wien, Winterdienst Wien und Gartenpflege Wien.